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2013-08-26

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成増ヴィレッヂ

どうしてもこの場所で出店したい!

限られた場所での出店希望、大友不動産の取った解決策とは・・・

出店店舗出店店舗薬局経営者からの依頼でした。医院の新規出店にあわせて、すぐ近くで調剤薬局を出店したいとの希望です。たしかに、近くには駐車場・空家・入居率の低いアパートがあります。

  • 駐車場の土地を借りる
  • 駐車場の地主に建物を建ててもらって建物を借りる
  • 空家を借りて改築する
  • アパートを二部屋を借りて改築する

こんな解決策が想定されます。すんなりとはうまくいきませんでしたが、無事に希望の場所で出店となりました。

当初は全滅だった。。。

元駐車場元駐車場もともとは奥の駐車場と一体の土地でした。3台前後駐車していて、この土地に建築するのがベストでした。しかし、地主さんを調べてアプローチしたものの、門前払い・・・。それはそうです。この地域では大きな地主さん。土地の有効利用の営業はウンザリするほど来ることでしょう。
ほかにも空家や空アパートのオーナーさんにもアプローチ。こちらも門前払い。仕方なく、何度も手紙を書くことにしました。もちろん手書きです。依頼者の利益というより、この場所に調剤薬局ができることで、どれほど地元住民の役に立つかを綴ったのです。ところが、ある日、警察署から電話が・・・。

「住民が迷惑がっているのでやめてください」

トホホ・・・

方針を変更。コネ頼み。

ストレートにアプローチしても全滅。それでもクライアントは「なんとかしてくれ」と引きません。あとはコネ頼み。少ないコネを頼っていくと・・・なんと、当社が主催している大家塾という勉強会の会員さんが、地主さんの息子さんのお嫁さんと同級生であることが判明。ここから、やっと自宅に上げてもらうことができるようになりました。

建築に大反対。過去、数十年間新築なし。

ところが、地主さん。建物の建築には大反対。
旧法借地権(貸した土地を返してもらうことは事実上不可能)にからんだトラブルや、貸家・古アパートどで、さんざんな目に遭っているので、土地や建物を貸すのは、もうこりごり。十数年、人に貸す建物は建てていないとのこと。
また、5年10年先の社会経済の変化を予測することができないので、大きな建物(堅固な建物)を建築して、土地の利用方法を長期に固定化されるリスクを負いたくないとのことです。

今は、定期借地・定期借家制度をご存知ですか?

そこで、定期借地で提案。
この制度はご存知なかったご様子でしたが、さすがの地主さんです。すぐに理解して前向きに検討して頂けました。
ただ、建物の所有権が他人にしたくないとのことで、地主さんに建物を建ててもらって、定期借家契約でクライアントと賃貸借契約を締結することに。建物は躯体のみで、内装や設備はクライアントが行うこととしました。

地主さんのメリット

地主さんは、青空駐車場のときとは比較にならないほどの高額な家賃収入を得られるようになりました。
通常の家賃よりも数割も高いです。というのも、クライアントから売上予想金額から逆算して払える家賃を試算して頂いたところ、相場家賃よりも高く借りても採算が合うし、それでも希望の立地で出店することが重要とのことです。
次に、定期借家契約なので、期間満了後に自己使用の予定があれば、契約を終了させて店舗を明け渡してもらうことができます。万が一の場合に備えて、解体費相当額を敷金として受け取っています。
リスクを回避しつつ、高利回りの収益物件を保有することができました。

クライアントのメリット

クライアントは、想定していた中で、ベストの立地で新規出店が叶いました。古家や古アパートを改築するのに比べて、やはり新築建物のイメージも良いです。
調剤薬局パース調剤薬局パース近くにある医院が、女医さんで医院の建物もやわらかい優しいイメージの建物なので、そのイメージに合わせた外観にしたほうが一体感があって良いとアドバイス。当社がお世話になっているリフォーム会社(ケーズプロジェクト)と協力して、建物外観やロゴなどをご提案し採用して頂きました。
しっかりした調剤薬局であることのアピールと、優しさと暖かさが上手く調和した、そんな建物になりました。
経営のほうは、当初ややや苦戦したものの、今は経営は順調とのこと。私や、私の家族もこの近所なので、良くお世話になる調剤薬局となりました。

今後のますますのご発展をお祈り申し上げます。